不動産売却の媒介契約について！3種類の違いや注意点も解説

不動産を売却する際には、不動産会社と媒介契約を結び、売却活動を進めなくてはなりません。
媒介契約には、一般媒介・専任媒介・専属専任媒介の3種類があり、それぞれ異なる特徴を持っています。
この記事では、媒介契約の種類や違い、契約時の注意点について解説します。

媒介契約とは

不動産の売却を検討する際、不動産会社との間で結ぶ媒介契約は、売却活動の進め方や条件に大きく影響します。
媒介契約の種類は、「一般媒介契約」「専任媒介契約」「専属専任媒介契約」の三つです。
それぞれに特徴や制限があり、契約期間や売却活動の方法が異なります。
ここでは、これらの契約形態の概要を解説します。
それぞれの契約形態に応じて、売却活動の進め方や期間が変わるため、物件の特性や売主の希望に合わせて選ぶことが大切です。

一般媒介契約

一般媒介契約は、複数の不動産会社と同時に契約を結ぶことが可能です。
売主は、複数の会社からの集客力を活かして広く買主を探せますし、自ら買主を見つけて直接取引をおこなうことも許されています。
契約期間に法的な制限はなく、不動産会社によるレインズへの登録義務や売主への定期報告の義務もありません。
複数の会社に依頼するメリットがある反面、他社との競合を考慮して積極的な活動がおこなわれない可能性もあります。
そのため、売主が複数の不動産会社を管理できる体制を整えておくことが重要です。
連絡頻度をあらかじめ決めておくと、スムーズに売却活動を進められるかもしれません。

専任媒介契約

専任媒介契約は、一つの不動産会社のみに売却活動を依頼する形態です。
売主自身が買主を見つける直接取引は可能ですが、他の不動産会社との重複契約はできません。
契約期間は最長三ヶ月と定められ、不動産会社は契約締結日から七日以内にレインズへの登録が義務付けられています。
また、二週間に一度以上、売主へ活動状況を報告する義務があります。
専属で取り組む分、不動産会社が積極的に売却戦略を立てやすい点がメリットです。
他社の提案を受けても、専任媒介契約では重複契約ができない点を理解しておく必要があります。
ただし、そのぶん不動産会社が売却戦略を立てやすいというメリットもあります。

専属専任媒介契約

専属専任媒介契約も、依頼できる不動産会社は一つのみです。
ただし、専任媒介契約と異なり、売主自身が買主を見つけても、不動産会社を介して取引する必要があります。
契約期間は最長三ヶ月で、契約締結日から五日以内のレインズ登録が義務となり、週に一度以上の活動報告も求められます。
売主が直接取引できない代わりに、不動産会社は他社や売主との競合を気にせず販売活動を進められるため、短期間での売却が期待できるでしょう。
専属専任媒介契約では、売主自身が見つけた買主とも不動産会社を介して取引する必要があります。
そのため、問い合わせ対応などを一元管理しやすい点もメリットといえます。

3種類の媒介契約のメリットや違い

不動産の売却では、一般媒介・専任媒介・専属専任媒介の契約形態によって、活動内容や報告義務が異なり、売主にとってのメリットや制約も変わります。
ここでは、契約形態ごとの販売活動、報告、そして特徴について比較します。
契約内容に応じて報告頻度や登録手続きが定められるため、売主がいつでも状況を確認できる体制を整えておくことも重要です。

販売活動

一般媒介契約の場合、複数の不動産会社が同時に販売活動をおこなうため、広い範囲にアプローチしやすい一方、各社が競合を意識して十分な動きをしない可能性があります。
専任媒介契約と専属専任媒介契約では、一つの会社が集中的に動くため、物件の特徴に合わせた戦略を継続的に進められます。
買主探しが難しい物件でも、専属で取り組んでもらうことで、積極的なサポートを受けやすいでしょう。
一般媒介契約の場合は広い客層にアプローチできる半面、不動産会社同士で物件情報が重複する可能性があるため、売却戦略が分散しやすい点にも注意が必要です。

報告

専任媒介契約は、契約締結日から七日以内にレインズへ登録し、二週間に一度以上は売主へ活動状況を報告します。
専属専任媒介契約は、締結日から五日以内の登録義務と週に一度以上の報告義務があり、より細やかな進捗確認が可能です。
一般媒介契約には報告義務がありませんが、売主側が各不動産会社と連絡を密に取り合わないと進捗が分かりにくいという面があります。
一方、専任や専属専任では報告頻度が定められているので、安心感につながります。

比較

一般媒介契約のメリットは、契約先の自由度が高いことですが、複数社への依頼で管理や連絡が煩雑になりやすいです。
専任媒介契約は、一社のみに依頼することで売却活動が集中し、売主自身が買主を見つけられる自由も残されます。
専属専任媒介契約では、不動産会社が全力で取り組む体制が整う反面、売主が直接買主を見つけても手数料が必要になる点が特徴です。
こうした違いを踏まえ、物件の特性や売主の事情に合った契約を検討することが大切です。
たとえば、他社との契約が可能な一般媒介契約を選んだ場合でも、必ずしも複数の不動産会社に依頼する必要はありません。

不動産を売却する際の3種類の媒介契約の注意点

契約内容によって、内見の調整や広告戦略などの活動が異なります。
売主が事前に把握しておくべきポイントをまとめます。

内見

一般媒介契約では、各不動産会社が別々に内見を設定するため、希望者が重なると対応が難しくなることがあります。
内見の予定が競合しないように、各社との連絡体制を整えることが大切です。
専任媒介契約や専属専任媒介契約なら、内見の調整は一社がおこなうためスケジュール管理がしやすくなります。
いずれの場合でも、物件の印象を良くするために、清潔感のある状態を保つことが重要です。
一般媒介契約では、複数の会社が内見を調整するため、スケジュールが重なります。

広告

売却活動の主な手段である広告は、不動産会社が選定する媒体や方法によって効果が異なります。
一般媒介契約では、複数社が独自に広告を出すため、情報が統一されない可能性があります。
一方、専任媒介契約や専属専任媒介契約なら、一つの会社が広告戦略を統括するので、内容の整合性が保ちやすいです。
いずれの場合でも、売主は広告の方法や内容を確認し、修正があれば依頼するなど積極的にかかわることが大切です。

多ければ良いということではない

一般媒介契約で複数の不動産会社と契約すると、幅広く買主を募ることはできますが、その分だけ連絡や情報管理が煩雑になります。
依頼先ごとで異なる報告を受けた場合、取りまとめるのに手間がかかり、売却活動がかえって非効率になることもあります。
専任媒介契約や専属専任媒介契約では、一社が情報を一元管理するため、連絡や調整が容易です。
ただし、依頼先の不動産会社によっては期待するほどの結果が得られない可能性もあるため、実績や担当者の対応を見極めて契約することが大事です。

まとめ

不動産を売却する際は、媒介契約の種類を把握し、自身の状況に合った契約を選ぶことが取引を円滑に進める鍵です。
一般媒介契約は、自由度が高い一方、管理や情報共有が複雑になりがちです。
専任媒介契約や専属専任媒介契約は、不動産会社の集中度が高く、報告義務も明確なので、状況を把握しやすいメリットがあります。
確実に売却を進めるには、信頼できる不動産会社を慎重に選び、契約内容を十分に理解したうえで、自分に最適な方法を検討することが重要です。