不動産の活用方法リバースモーゲージとは？メリット・デメリットを解説

年齢を重ねると、収入が減少し生活費の確保が困難になることがあります。
このような場合には、リバースモーゲージを選択肢の1つとして考えるのがおすすめです。
そこで今回は、不動産の活用方法であるリバースモーゲージとは何を意味するのか、具体的なメリット・デメリットを解説します。

リバースモーゲージとは

自宅の売却をお考えの方のなかには、リバースモーゲージとのことばを耳にしたことがある方がいらっしゃるかもしれません。
まずは、リバースモーゲージとはどの一体何なのか、その仕組みを見てみましょう。

リバースモーゲージで何ができる？

リバースモーゲージとは、不動産を担保にしてお金を借りるサービスのことです。
持ち家を所有していて、生活費などのためにまとまった資金を確保したいならば、リバースモーゲージでその希望が実現します。
このリバースモーゲージは、契約者の多くが高齢者であり、毎月の返済負担が少ないことが特徴です。
リバースモーゲージと同様に不動産を担保にしてお金を借りるものに住宅ローンなどがありますが、こちらは毎月の返済が高額になるとともに、借りたお金を生活費に使えないなど用途に制限があります。

リバースモーゲージの仕組み

住宅ローンなどでお金を借りた場合、一般的には借りた分に利息を上乗せし、毎月決まった額を返済することになります。
しかし、リースバックでは元金の毎月返済は不要で、利息分のみを毎月返済することがポイントです。
元金の返済方法については、契約者が亡くなったタイミングで不動産を売却し、一括で返済するのが一般的です。

リバースモーゲージをおすすめできる方の特徴

リバースモーゲージは、原則として契約者の死亡後に不動産を売却して一括返済をおこないます。
そのため、子どもなど相続人がいない方であれば、リバースモーゲージの利用をおすすめできます。
子どもがいる場合、財産として不動産を残したいと考えることがありますが、子どもがいない方は不動産を残す必要がありません。
また、子どもがいるもののすでにマイホームを購入している方も、リバースモーゲージの利用をおすすめできます。
子どもに不動産を残しても活用方法がないならば、空き家状態にするのではなく売却を前提としたリバースモーゲージの利用を考えてみましょう。

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リバースモーゲージを利用するメリット

リバースモーゲージを利用した場合、どのようなメリットがあるかをチェックしてみましょう。

メリット①経済的な余裕が生まれる

リバースモーゲージを利用した場合、生活に経済的な余裕が生まれることがメリットです。
不動産を担保とするサービスであることから、借りられるお金は不動産の価値に応じて高くなります。
したがって、フリーローンなど担保がないローンより借入額を増やせることがほとんどです。
また、毎月の返済額は、金利分だけと負担を減らせることもポイントです。
どこから借りるか・どのタイミングで借りるかなど、条件によって差がありますが、一般的なリバースモーゲージであれば、年利3～4％ほどになります。
毎月高額な返済をしなくて済むため、家計の支出に与える影響が少なく経済的に余裕が生まれるでしょう。

メリット②自宅を手放さずに済む

リバースモーゲージには、住み慣れた自宅を手放さずに済むといったメリットがあります。
不動産を活用した資金確保の方法には不動産売却がありますが、こちらは次のオーナーへ不動産の所有権を渡すものであり、不動産から退去しなくてはなりません。
しかし、リースバックであれば、自宅は担保とするのみで、所有権を渡す必要がないことがポイントです。
不動産を売却した場合は、住み慣れた場所からの転居が必要になります。
引っ越しの手間や今の場所での近所付き合いなどを重視される方にとっては、引っ越し不要のリバースモーゲージにはメリットがあります。

メリット③計画的に老後資金を増やせる

リバースモーゲージを利用する場合、計画的に老後資金を増やせることがメリットです。
定年などで仕事をリタイアした後は、年金が主な収入源になります。
もちろん、年金だけでなく、これまでに貯めた預貯金・退職時に受け取った退職金などが老後資金になります。
しかし、長く健康で生活を楽しむなかで、こうした預貯金・退職金などは少しずつ減っていくことに注意が必要です。
こうした蓄えの減少に不安を抱えている方にとって、計画的に老後資金を増やせるリバースモーゲージには大きな魅力があります。

メリット④万が一の場合は配偶者に契約を引き継げる

リバースモーゲージを契約していた夫が死亡した場合、残された妻が契約を引き継げることがメリットです。
リバースモーゲージは、契約者が亡くなった場合に、原則として不動産を売却し借りたお金を一括返済します。
このように不動産を売却してしまうと、残された配偶者の住む場所がなくなると心配になるかもしれません。
しかし、実際には、リバースモーゲージを利用する場合、契約者が亡くなった後は配偶者がその契約を引き継げるのが一般的です。
したがって、まとまった資金を確保し夫婦で生活するのはもちろんのこと、万が一の場合には配偶者へ住む場所を残せることがリバースモーゲージのメリットといえます。

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リバースモーゲージを利用するデメリット

リバースモーゲージの利用前には、メリットだけでなくデメリットを把握しておくことが大切です。

デメリット①返済できないと競売になる

リバースモーゲージには、返済ができなくなると競売になるデメリットがあります。
リバースモーゲージとは、毎月の返済が利息分のみの負担の少ないローン商品です。
年金・預貯金・借りたお金などのなかから問題なく返済を続けられると思われるかもしれませんが、長生きするほど預貯金と借りたお金は減っていくことに注意が必要です。
自宅を担保にして限度まで融資を受けてしまうと、それ以上お金を借りられなくなります。
このような状況になった場合、年金額の少ない方であれば、食費と光熱費などで手いっぱいになり、リバースモーゲージの返済が困難になるかもしれません。
リバースモーゲージの返済ができないと、強制的な売却である競売になり、住み慣れたマイホームから出ていかなければならなくなります。

デメリット②団体信用生命保険に加入できない

リバースモーゲージは、団体信用生命保険に加入できないことがデメリットです。
団体信用生命保険とは、住宅ローンの借り入れ時などに加入するもので、契約者が亡くなった場合に返済義務が免除されることに特徴があります。
団体信用生命保険に加入していると、残された家族などに住宅ローンの返済義務がなく、安定した生活が送れます。
しかし、リバースモーゲージは、団体信用生命保険の対象外であることに注意が必要です。

デメリット③途中返済が必要になる可能性がある

リバースモーゲージは、担保評価額の50～60％ほどが貸付限度額となります。
この担保評価額は数年おきに見直され、場合によっては貸付限度額以上借りている状態になる可能性があります。
貸付限度額を超えた場合、オーバーした分または残債すべての返済を求められることがデメリットです。

デメリット④返済額が増えるリスクがある

リバースモーゲージは、基本的に金利の見直しがある変動金利での借り入れとなります。
そのため、金利が上昇した場合には、毎月の返済額が増えるリスクがあることがデメリットです。
借入当初は無理なく返済できる金額だったとしても、金利上昇があると返済が苦しくなる可能性があります。

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まとめ

リバースモーゲージとは、不動産を担保にしてお金を借りるもので、金利だけの返済で負担を減らせます。
リバースモーゲージを利用する場合、家計に余裕が生まれるとともに住み慣れた自宅を手放さずに済むことがメリットです。
ただし、返済できなくなると自宅を競売にかけられることや、団体信用生命保険へ加入できないことなどは、メリットとなります。